Cláudio Borges: “Em 2019, chegaremos a 12,2% do PIB, o que representará um crescimento muito significativo”
Seja qual for a métrica utilizada, é inegável que na última década houve uma revolução sem precedentes no mercado imobiliário brasileiro e, por tabela, na concessão de crédito para pessoas físicas, construtoras e incorporadoras interessadas em construir ou adquirir um imóvel. Os principais bancos com atuação no setor estimam que em dezembro a carteira representará 9,3% do PIB, com crescimento de 15% a 20% em relação a 2013. Em 2007, esse bolo equivalia a 1,8% do PIB. Ou, em números absolutos, de R$ 2,2 bilhões, onze anos atrás, para os esperados 140 bilhões neste ano, de acordo com os números da Associação Brasileiras das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Quando se olha apenas os empréstimos a pessoas físicas, o ritmo recente foi igualmente impressionante: entre 2010 e 2013, o total de crédito concedido passou de R$ 33 bilhões para R$ 77 bilhões. O total de imóveis negociados via financiamento saltou da casa de 36,5 mil unidades, em 2003, para 530 mil, no ano passado, incluídas as moradias do Minha Casa, Minha Vida, o programa oficial lançado em 2009 voltado a famílias de baixa renda que já construiu 2 milhões de residências.
No primeiro semestre, contudo, houve um recuo nos lançamentos imobiliários, e houve quem falasse que o setor estaria na iminência de uma reversão de tendência. Entre os profissionais que comandam as áreas de crédito de bancos grandes e médios ouvidos pelo Valor , o mais “pessimista” fala em crescimento na casa de dois dígitos ao longo de 2014. As projeções indicam a manutenção da trajetória de crescimento acelerado em 2015, diante do histórico déficit habitacional no país, calculado em cerca de 5 milhões de residências. Segundo esses bancos, o saldo da poupança segue firme, garantindo dinheiro para atender a demanda por crédito, a inadimplência está controlada, na casa de 1,7%, e a alta recente da Selic não teve efeito relevante no custo.
“Em 2019, chegaremos a 12,2% do PIB, o que representará um crescimento significativo porque agora a base é muito maior”, diz Cláudio Borges, diretor de crédito imobiliário do Bradesco, que festeja o crescimento de 45% da carteira neste ano. “Para o banco é um ótimo negócio porque fideliza o cliente, cria uma relação de longo prazo.”
Principal player com 67% de participação, a Caixa Econômica Federal estima que o segundo semestre será mais aquecido, pois, nos últimos anos, cerca de 60% dos empréstimos são contratados a partir de julho. “O desempenho contabilizado até aqui está dentro do planejado desde o final do ano passado, quando já prevíamos crescer entre 10% e 20%”, diz José Urbano Duarte, vice-presidente de crédito imobiliário da CEF. “Se mantivermos a contratação em R$ 13 bilhões ao mês, o quadro mais provável, o crescimento esperado será atingido”, afirma.
Os empréstimos contratados na CEF, entre janeiro e dezembro, provavelmente totalizarão R$ 140 bilhões, volume próximo do verificado em 2013, quando somaram cerca de R$ 130 bilhões, um desempenho considerado então muito bom.
Responsável pela área de crédito imobiliário do Santander, Gilberto Abreu está longe de estar pessimista, mas chama a atenção para a mudança de ritmo, após registrar em alguns momentos crescimento de quase 50%, insustentáveis por um período maior. “A euforia daquele mercado que crescia 30% ou mais ao ano não existe mais. O ano de 2014 têm sido um pouco mais morno, com o mercado andando de lado”, avalia o executivo. “Mas, como apostamos em canais novos de distribuição, principalmente por meio de corretoras pequenas e médias, estamos conseguindo crescer acima da média do mercado. E claro que o país ainda tem uma demanda reprimida grande por imóveis.”
No noticiário recente sobre o setor imobiliário, ganhou visibilidade a notícia de que os lançamentos caíram consideravelmente, o que acendeu a luz amarela em Brasília, preocupada em evitar principalmente o desemprego na construção civil. Houve quem imaginasse que a alta da Selic tivesse relação com a queda de projetos, mas, segundo os especialistas, diante do menor apetite dos compradores, as construtoras pisaram no freio.
“Como existe um volume de imóveis em estoque, o mercado tem se comportado com responsabilidade, reduzindo o número de lançamento, até que caia a quantidade de imóveis ofertados. Acho positivo, mostra que as construtoras amadureceram”, afirma Luiz França, diretor de crédito imobiliário do Itaú Unibanco. A grande concentração do mercado, segundo o executivo, segue localizada no Sudeste, que representa 60% dos financiamentos, de longe a de maior importância relativa. Depois aparecem as regiões Sul (16%), Nordeste (12%) e Centro-Oeste (9%). “Não vemos uma grande alteração nesse mapa nos próximos anos”, diz o executivo.
Pelo peso da economia da cidade de São Paulo (cujo PIB equivale a 21% da região Sudeste), a discussão no primeiro semestre em torno do novo Plano Diretor, o conjunto de leis municipais que define os usos possíveis das áreas livres ou não para incorporação, surgiu em análises recentes como um fator importante a explicar a queda no lançamento de imóveis. Ao impor restrições e definir a proximidade dos eixos de transporte público como prioritários para a expansão imobiliária, o plano teria afetado o “espírito animal” do empresariado do setor.
A tese, contudo, dizem os especialistas, não se sustenta porque há um estoque de projetos em fase de pré-lançamento, aprovados antes da entrada em vigor das novas regras. Mas, certamente, o plano alterará os preços relativos de bairros e microrregiões, efeito colateral da valorização de certas áreas e desvalorização de outras onde as normas agora são mais restritivas.
Fonte: CBIC
